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    7月土地市場供應上升成交向穩 房企拿地態度更趨謹慎

    來源:南方日報   2018-8-17

    根據國家統計局近日最新公布的全國房地產開發投資和銷售情況,今年1-7月,房地產開發企業土地購置面積為13818萬平方米,同比增長11.3%,增速比1-6月時提高4.1個百分點;土地成交價款6619億元,增長21.9%,增速提高1.6個百分點。


    土地成交量和成交總價的增速提高也讓土地市場保持了上升勢頭。根據地產研究機構克而瑞的統計,今年7月國內336座城市土地供應面積升至29786萬平方米,供應量持續上漲;土地成交19487萬平方米,環比微降1%,但同比多出33%。不過,7月部分熱點城市出現優質地塊流拍的現象,或許是土地市場“轉涼”的風向標。


    市場熱度維持

    根據克而瑞的統計數據,盡管7月國內336座城市土地成交2870幅,環比減少約4%,但同比仍高出17%。從成交建筑面積來看,環比微降1%的表現意味著環比大致持平的局面已經連續維持3個月,土地成交規模一直處于高位,與去年相比成交建筑面積有大幅提高。克而瑞分析認為,這意味著從成交情況來看土地市場熱度仍在持續,企業對土地的需求仍在。


    土地供應方面不論是建筑面積還是土地幅數,環比均有較大程度的上升,其中土地供應建筑面積環比上漲35%,漲幅與此前相比進一步擴大。


    分區域來看,一線和二線城市成交面積環比下滑,三四線城市成交建筑面積則環比微漲,土地成交的能級分布保持穩定。根據統計,一線城市整體樓板價達到22548元/平方米;二線城市土地成交均價為4920元/平方米,同比下降24%;三四線城市在過去一年中保持熱度,上月土地成交均價為1736元/平方米。


    克而瑞分析認為,今年以來土地市場成交擴容,一方面源于土地供給力度加強,以此平衡市場供求關系,穩定未來價格預期,另一方面是房企為保證自身的經營規模仍存在拿地需求。


    部分區域出現流拍

    盡管整體看來土地市場的熱度并沒有減少,但在過去的7月,部分地區出現了地塊流拍現象。克而瑞分析認為,這意味著調控帶來的降溫效果在一些城市已有所體現。


    以廣州為例,7月5日進行公開競價的位于花都區鳳凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地塊最終流拍。而7月25日公開競價的從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段兩宗地塊也無人問津,其中一宗地塊“地段①”從去年8月起已被掛牌出讓6次,且競拍起始價從最早的1.96億元一路下滑至6882.4萬元,但均以流拍告終。根據廣州公共資源交易網的最新信息,這兩宗地塊已再次掛牌,將于8月27日公開競價,“地段①”的起始價已降至5505.9萬元,“地段②”起始價為9124.6萬元,與初始出讓相比直降2300萬元。


    從化的兩宗地塊遭遇出讓難,主要是由于土地系法院授權轉讓,曾二度易主,國有土地使用證上寫著中止日期為2065年,即使用年限僅剩48年。此外,地塊相對偏遠、地形形狀不規則、地勢坡度等因素也是流拍的重要原因。


    不僅是廣州,同樣作為一線城市,上海今年以來所供宅地以租賃用地、安置房用地為主,純宅地較少,但此前五六月,寶山、青浦、楊浦的三宗純宅地在出讓前被撤下,終止出讓。一些熱點二線城市,如杭州、蘇州、合肥等地,出讓土地也出現了流拍行情。


    投資下階段或企穩

    在克而瑞重點監測的62個城市(包括4個一線、23個二線和35個三四線城市)中,5月至7月掛牌土地共有146宗地塊流拍,其中二線城市占據83宗超過半數。


    對于這一結果,克而瑞分析認為,一線城市整體供應量低,且城市土地資源稀缺,因此流拍較少。二線城市此前調控政策眾多,地塊總價往往高于三四線城市,因此也會給房企帶來更大的壓力,房企的拿地態度也顯得謹慎。


    另外,在一線及熱點城市,部分地塊起拍價已經不低,同時這些土地在配建、自持、限售等方面都有較嚴格的限制,因此開發商參與競拍意愿降低,而在非熱點城市以及一些熱點城市的遠郊區域的流拍現象,則體現出該區域市場的平淡和開發商預期不足。


    在國家統計局公布7月經濟數據后,國家統計局新聞發言人劉愛華在記者會上回答媒體提問時表示,從房地產投資方面看,從先行指標,包括新開工面積、土地購置面積這些指標來看,還是能夠支撐房地產開發投資保持較快增長。基礎設施投資隨著政策的落實落地,下階段也有企穩的可能。總體上,投資下階段有可能呈現企穩向好。

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