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    杭州、上海、深圳等五城出臺措施限制企業買房

    來源:北京青年報   2018-8-7

    1656家A股上市公司持有投資性房地產、杭州一市民注冊多個公司參與搖號皆中簽、上海某樓盤搖號名單半數是“企業”。對此,不少熱點城市近日紛紛升級房地產調控舉措,其中西安、長沙、杭州、上海、深圳均出臺了限制企業買房的措施。種種跡象表明,“企業炒房”已得到了有效遏制。


    現象:近半上市公司持有投資性房產


    中報季臨近,市場頻頻傳出上市公司以賣房收益來改善業績的情況。6月25日晚間,宇順電子公告稱擬將位于深圳市南山區濱海大道深圳市軟件產業基地1棟A座1201、1202、1301、1302號,合計逾3200平方米房產進行出售。粗略計算,這筆房產交易將為旅順電子帶來近7000萬元盈利。此前還有南京普天通信股份有限公司,多年持續虧損,面臨退市,最終靠著賣了兩套學區房留在A股。


    深陷疫苗丑聞的ST長生此前也發布公告稱,其子公司長春長生9處房產被長春市公安局長春新區分局查封。可見上市公司持有投資性房地產已經是一個比較普遍的現象。今年6月20日,審計署發布《國務院關于2017年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》就顯示,多家金融機構和企業涉及房地產資產閑置以及炒房現象。


    Wind數據顯示,截至今年6月底,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投資性房地產,占比46.23%,合計持有市值9904.66億元,同比增長近兩成。


    為何上市公司熱衷于“炒房”,一名上市公司高管對北京青年報記者表示,由于這些年實體經濟利潤比較微薄,而樓市一直處于一個上升周期,上市公司閑置資金除了用于理財之外,購房和持有投資性房地產也是公司投資的一個重要渠道。“就我所知,很多企業都持有房產,房產除了升值快之外,還是一個很好的融資工具。”


    一名房地產分析師稱,公司炒房影響了樓市供求關系,部分參與炒房的大企業已成為房價上漲的重要推手。樓市的持續上漲改變了很多企業資源配置的方式,是導致房價波動的一個重要因素。部分城市開始限制企業購房,表明房地產調控已經具備了一定的深度。


    問題:企業參與商品房搖號引發質疑


    去年以來,多地對新建商品房特別是限價房實施了搖號政策。該政策實施以后,不少樓盤都出現了多家公司參與搖號的情況。今年4月,上海翠湖天地開盤推出118套房源,一共有385組客戶參與上述樓盤搖號,其名單中的公司客戶達214組,占比55.6%,超過了總認購數量的一半多。


    今年6月下旬,杭州九龍倉瓏璽項目搖號結果公布后,有眼尖的市民發現,一位名叫周某的法定代表人,名下的三家公司參與了瓏璽項目的搖號,并且全部中簽。后續又有人發現,除了瓏璽,這三家公司還分別中簽過其他熱門樓盤。瓏璽項目搖號中簽的三家公司——杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司注冊時間均為今年5月24日,法定代表人為周某,注冊資本均為100萬元。此事在購房人群中引發了強烈反響。


    一名房地產業內人士介紹,一些炒房客通過注冊大量公司參與搖號,轉而通過轉讓公司的方式倒賣中簽“房票”。


    實際上,為了提高個人客戶的中簽率,防止炒房行為,一些項目也對企業客戶參與搖號作出了限制,比如深圳華潤城潤府三期,銷售方案中規定:個人優先選房,企業購房排在個人選房結束之后。深圳萬科蛇口公館,也規定企業購房要在個人選房結束后才能進行。


    對于企業購房,中原地產首席分析師張大偉認為,以企業名義炒買商品房住宅,在全國范圍內都存在。特別在搖號限售的城市,企業購房比例持續增加,相比個人買房,有限售時間約束,而企業買房,雖然交易稅費增加,但在限售時間內,不用過戶,完全可以股權交易的形式,變相繞過調控政策,減少部分交易稅費。


    應對:五城出臺政策限制企業買房


    面對企業參與購房搖號的爭議,西安最先出臺了措施。6月24日,西安市政府辦公廳發布《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》。在住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。西安市房管局負責人表示,此舉是為了“防止以企業名義投機炒房”。


    “九龍倉瓏璽事件”之后,杭州也緊急出臺措施暫停企業參與新房搖號。6月底,長沙出臺最嚴的樓市調控舉措,購房暫停企業在限購區域內購買商品住房,已購商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。


    7月2日,上海出臺規范企業購房的暫行規定。規定要求企業在上海市購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在上海市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件(已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外)。同時,企業購買的商品住房再次上市交易年限提高至“滿5年”。7月31日,深圳也參加了限制企業買房的行列,要求暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購買商品住房。


    觀點:限制企業購房政策有望在全國復制


    住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌日前在接受媒體采訪時表示,利用企業來買房或炒房,盡管企業購房成本較高,但獲利高讓他們愿意這樣做。樓市供求關系比較緊張的地方,需要及時補上政策漏洞。為進一步抑制炒房,房地產供求關系緊張的城市很可能會陸續跟進限制企業買房。


    對于上市公司炒房的行為,也有業內人士建議,應從監管角度入手,要求上市公司在IPO及再融資環節,主動出具不參與購買和持有投資性房地產的承諾書,并將這一行為納入日常監管范圍。


    中原地產首席分析師張大偉表示,利用企業購買住宅的,除了少數公寓投資企業外,大部分都是短炒客。暫停企事業單位購買住房,這一政策有可能繼續向多個城市蔓延。對于供需結構緊張的城市來說,這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。預計這一政策有望在多個城市復制。

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